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西安的公寓還值得買嗎?價格六年漲幅不足40% 而住宅漲160%

/2020-03-04/ 分類:株洲生活/閱讀:
西安市民胡先生六年前購買了位于西安紅廟坡的一套公寓,買時7200元 ㎡,現在市價10000元 ㎡不到,價格上浮不足40%。 ...

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  胡先生投資西安一套公寓,經過六年時間,價格上浮不足40%。而同期的住宅,上浮比例達到160%。相比之下,公寓產品的升值確實小的可憐。

  一直以來,公寓產品以面積小、總價低、不限購等特征活躍在市場上,但西安公寓物業在5月份的供應量、成交量、成交價齊漲。當下市場,西安公寓產品到底值不值得投資呢?適合哪些人投資?

  公寓產品價格上漲慢,成交量相對較小

  由于限購政策持續,很多人把購買公寓作為一種投資。那么,投資公寓的收益如何呢?

  西安市民胡先生六年前購買了位于西安紅廟坡的一套公寓,買時7200元/㎡,現在市價10000元/㎡不到,價格上浮不足40%。

  “同一時間段,我朋友買的同品牌的住宅項目,當時毛坯住宅6900元/㎡,現在市價已漲到18000元/㎡,上浮比例達到160%,相比之下,同一品牌的房子,公寓產品的升值確實小的可憐。”胡先生說。

  購買公寓時,恰逢限購政策限制,為了投資,胡先生買了公寓,當時他并不清楚公寓與住宅的區別。后來,他了解到,公寓屬40年產權房,不能享受落戶、學區等一系列戶籍相關的政策,水電也是普通住宅的2倍多。

  胡先生的公寓投資是普遍現象嗎?華商報記者走訪二手房市場發現,他的遭遇也體現了絕大多數投資公寓者的現狀。

  據二手房經紀人介紹,相對來說,70年的小戶型住宅產品更好出手,而40年的公寓產品價格上漲慢,交易量少,成交幾率小。雖然地鐵口的公寓相對漲幅快一點,但是買的時候價格也高。從2015年到現在,交易完成的公寓中基本上也很少有成交價漲幅超過50%的項目。

  在胡先生看來,無法享受落戶、學區等政策是抑制公寓價格上漲的重要原因,也是二手公寓買賣不活躍的因素。

  公寓交易稅費高 租賃收益高于售賣收益

  一直以來,公寓作為商辦性質的不動產,交易稅費比較高。記者從二手房中介門店了解到,普通住宅二手交易的稅費在5%-8%,商辦公寓則有銷售增值稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等,稅費高達17%-20%,除去月供、稅費之外,資產收益不如住宅。

  以胡先生的公寓為例,去年他急需資金,想出手一套80㎡的公寓。中介計算結果顯示,稅費占總價的15-20%。以到手價80萬元為例,光交易稅費就高達12萬-16萬元。“很多買家對總價能接受,一聽要再多出十幾萬的稅費,最后都放棄了。”胡先生說。

  在收租和賣出權衡對比后,胡先生選擇繼續持有。“因為買的時候房價不高,總價57萬左右,現在每個月2500元的收益,年化利率約5.2%,基本跑贏銀行常規理財。但以目前公寓的價格和租金,收益率可能會更低一些。”

  如果以80萬元售出公寓,胡先生的即時收益為23萬。而以目前的年租金3萬元計算,不到8年就能收取租金23萬,這還沒有包括每年的租金上漲。相對比之下,他認為租金收益是長期獲利,投資回報率明顯更高。

  雖然交易情況和收益不佳,但華商報記者走訪發現,公寓產品租賃情況確實不錯。記者在貝殼租房的信息上看到,一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月,而城南住宅90㎡租金也不過2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓,每月租金已標為2000元。李家村萬達的33㎡的公寓,每月租金報價為2000元。

  5月份西安市公寓物業整體表現供大于求

  雖然有40年產權、交易稅費高等有諸多不利因素,但由于有住宅限購政策的存在,反而在一定程度上催化了西安公寓的銷售。記者在采訪中發現,購買公寓自住的人群很少,更多的是想投資房產卻沒有購房資格的投資人。

  市場不乏短期熱銷的公寓。有市場銷售數據顯示,今年以來,位于西安西二環的中南青樾公寓產品4天銷售近400套,華南城的公寓產品半個月銷售近1000套等。

  西安公寓物業在5月份的供應量、成交量、成交價齊漲。根據創典全程發布的5月月度數據顯示,今年5月份西安市公寓物業供應量為19.6萬㎡,同比上漲59.5%;成交面積12.9萬㎡,同比下降31.8%,均價為12232元/㎡,公寓供銷比上升至1.5,整體表現供大于求。

  歷史供應和成交數據也顯示,西安公寓市場長期供應充足。美城機構數據顯示,從2015年到2016年,西安公寓市場供應量大幅減少,但成交猛增,成交量上漲80%;2016年到2017年,供應量基本維持在20萬㎡,但成交量不斷上漲,整體公寓市場供不應求;2018年上半年公寓市場需求量隨住宅市場的火熱而增加,2018年下半年公寓市場新增量加大,而需求量基本維持穩定。2019年一季度公寓市場基本保持2018年下半年水平。

  值得注意的是,尤其是2017年下半年到2018年上半年,政府通過限價、限購等多種措施調控住宅市場過熱,公寓迎來了窗口期,量價齊升。2019年,住宅調控依舊嚴峻,在這種大背景之下,公寓市場出現分化,更加理性的購房者們,在考慮價格的前提下,更注重產品本身的質素,西安高端公寓市場迎來看好。

  西安公寓價格普遍高于住宅

  由于公寓的商業屬性,以及附加的投資屬性,一般來講,目前西安公寓的售價普遍高于同區位的住宅項目。

  根據易聯行數據顯示,西安公寓的成交量逐年攀升,2015年-2018年,全市公寓總供應量約413萬㎡,公寓價格持續走高。

  據美城機構的公寓市場價格現狀分析,目前平層公寓產品的均價主要在10000-15000元/㎡;LOFT公寓產品的均價主要在15000-23000元/㎡。

  創典全程5月份市場月報顯示,曲江以5.9萬㎡的供應量、港務區以2.8萬的成交量各居全市首位,而航天城則以17136元㎡的價格領跑。

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